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　　二、選擇變局是房地產的唯一出路！建虎網www.worldcc.cn

　　最近,國務院副總理李克強在與居民代表和參建單位人員交談時指出，各地應從實際出發，科學構建多層次的住房保障和供應體系。通過梯度消費逐步改善住房條件，逐步使購房困難群眾實現住有所居。這說明，在中央的布局中，已經將建立房地產新格局當成了最終目標，而抑制投機僅僅是實現這個目標的手段，這就是當前的房地產新政與過去政策的根本區別。建虎網www.worldcc.cn

　　因此可以說， 房地產的核心問題并不是允許還是不允許投機的問題，而是能不能為多層次的需求提供出相匹配的多層次供應的問題——缺乏廉價自住商品房這個最重要的品種才是房地產市場紊亂的根源。建虎網www.worldcc.cn

　　找到這個根源，才能開出正確的藥方：中國房地產的唯一出路在于轉變調控的方式，將以打壓投機為主的調控方式，轉變為以改變供應結構和供應品種為主的調控方式，房地產深層次矛盾才能獲得根本性的解決。建虎網www.worldcc.cn

　　由此看來,房地產的問題歸根結底并不是去解決與誰博弈的問題，而是要站到對中國的城市化路徑進行布局的高度，尋找到適合中國具體國情的城市發展道路——它既不能靠完全自由的商品房市場來解決居民的居住問題，也不能靠保障房來解決城市增容對住宅的需求，而必須利用商品房市場的競爭活力，為居民提供出受到保護的自住廉價商品房，這就是適合中國城市的低成本、高效率、可持續的房地產解決之道。建虎網www.worldcc.cn

　　相當長一段時間以來，無論是業界還是政府，都被一種根深蒂固的認識所迷惑，這種認識就是：只要是商品房，它就不可能是廉價的，現在我們要強調的是：這是一個天大的誤區！建虎網www.worldcc.cn

　　實際情況是：在現有的資源條件下，只要政策略微調整，就可以在商品房市場上產生出老百姓買得起的廉價自住商品房！一是在規劃中此類商品房應該占到商品房總量的70%以上；二是規劃容積率比普通商品房高30%以上甚至高一倍以上；三是此類商品房只能用于自住，不能轉讓，如有特殊原因必須轉讓，也只能由房管部門以原價減去折舊的價格回購，沒有一分錢的盈利空間。建虎網www.worldcc.cn

　　經測算，完全按照普通商品房用地的拍賣方式，此類不可轉讓的自住商品房的土地出讓價格也會比普通商品房用地價格低30%以上，加上容積率的大幅度提高，它的售價完全有可能比普通商品房低50%以上，這樣，我國房地產市場最缺位的供應就誕生了，大部分的中低收入者就可以在市場上找到適合自己購買力的房源，不僅對政府的壓力驟減，使政府減少賠錢去蓋保障房數量，還可以繼續獲得土地出讓金，只不過比普通商品房的土地出讓金略低一些罷了。建虎網www.worldcc.cn

　　北京2010年上半年的商品房用地拍賣中，樓面價平均為每平方米1.1萬元，而平均規劃容積率為0.9，折合平均地價為每畝660萬元。在地價不變的情況下，如果將容積率提高到 2.5，樓面價就下降為每平方米3957元，而磚混建筑的造價在北京不超過800元，再加上配套工程，每平方米建筑面積包括土地的造價不超過5000元，加上各種規費、管理費用和利潤，7500元的樓價對開發商來說應該是一個利潤可觀的好價格。而這個價格已經比高擋商品房的價格低了一半以上。如果土地拍賣價格再下降30％，房價還可以下降1200元，僅為6300元。只相當于北京今年上半年平均房價的30﹪！這說明，在客觀上，存在著廉價自住房立足的巨大空間！一線城市如此，二、三線城市同樣如此！只要改變規劃容積率和房產性質，廉價自住商品房就可以大量供應，用不著化費巨資大量興建保障房，就可以讓絕大多數普通老百姓買得起房子，房地產的所有問題都迎刃而解了！建虎網www.worldcc.cn

　　至于廉價自住商品房把容積率提高到4甚至6, 會不會出現“鴿子籠”式的建筑物？會不會影響城市的容顏? 我們只能這樣回答：建虎網www.worldcc.cn

　　⑴雖然中國的經濟總量已經上升為全球第二，但我國的人均收入排名只位列全球百名左右，這就是中國的容顏!硬要造出一些讓老百姓買不起的房子, 把億萬人民變成無房戶和房奴,那才是城市應該追求的容顏嗎?建虎網www.worldcc.cn

　　⑵土地資源的緊缺是我國的基本國情, 不高效利用土地，就會使城市大量侵占農田，連飯碗都難保住了，還一味追求城市的奢華，我們奢華得起嗎？建虎網www.worldcc.cn

　　⑶ 對普通的老百姓來說，能居有定所就是他們的夢想了，尤其是對下崗職工、剛畢業的大學生、進城務工人員來說，只要能有房子住，就非常滿足了，蝸居、膠囊房、地道房┄┄是他們無奈的選擇，是誰制造了這些奇跡？應該汗顏的是他們呢還是政府的房地產政策？把所有的城市規劃都定位為高檔社區才是荒謬無比的妄想！建虎網www.worldcc.cn

　　⑷北京居住了5萬外來人口的唐家嶺，濟南居住了4萬外來人口的某城中村，建筑密度和容積率都非常高，但與鄭州的陳寨村相比則是小巫見大巫了，陳寨村創造了我國甚至是全世界建筑群的多項紀錄：在300畝宅基地的范圍內，林立著間距只有1到2米的幾百幢高樓，平均高度為10層，超過12層的比比皆是，最高為18層, 而這個紀錄很快就會被打破,建筑密度高達85%，容積率也超過了8,許多樓的住戶伸手可觸鄰樓,更令人驚駭的是,在如此彈丸之地,居住著10萬外來人口!加上本地人口,遠超10萬人!平均每2平方米的土地就有一個人居住, 一個小村的居住人口超過了中國大部分縣城的常住人口，創造了世界建筑史上的奇觀!且不說這種極端的情況是什么原因造成的,蝸居的10萬人因陳寨的高密度建筑幸福而快樂地生活著, 盡管密不透風,盡管許多房間常年不見陽光,但畢竟為他們提供了棲身之地。盡管陳寨的房子全是違章建筑，但是任何政策都沒有權力剝奪10萬人的生存和居住權利！在占人口大多數的中低收入者購買力很低的情況下，城市規劃要不要向他們靠攏？事實證明，在多層建筑中3.5-4的容積率,在高層建筑中5.5-6的容積率,通過優化設計是可以滿足消防、抗震、采光和通風的正常要求的，相比陳寨的“鴿子樓”，整體環境要優越得多，因此可以確定：只有在規劃中大幅度提高容積率，才能從根本上杜絕極端的“鴿子樓”的出現，而在規劃中奢侈地浪費土地，使大部分人買不起房子，才是陳寨“鴿子樓”世界奇觀產生的禍根！