進(jìn)入九月份以來, 房地產(chǎn)市場再度顯現(xiàn)出失控的苗頭，控放雙方的博弈進(jìn)入白熱化階段。所有的跡象都表明：再這樣博弈下去，房地產(chǎn)亂局將更加不可收拾，用控制的方式來解決房地產(chǎn)的問題，已經(jīng)證明不是好的行動(dòng)路線了！尋找新的突破口才能從根本上解決房地產(chǎn)的問題，因此，必須改變博弈思維了!  建虎網(wǎng)www.worldcc.cn

　　房地產(chǎn)之所以成為社會關(guān)注度極高的熱門話題，并不僅僅因?yàn)槔习傩找獮樽∮兴�居掏多少荷包，會不會引起民怨沸騰, 更因?yàn)閷�國家來說，房地產(chǎn)太重要了，它關(guān)系到國家的經(jīng)濟(jì)安全。2008年國際金融危機(jī)就是從美國的房地產(chǎn)次級貸款開始的，日本上世紀(jì)90年代的由盛轉(zhuǎn)衰也是發(fā)端于房地產(chǎn)泡沫的破滅。房地產(chǎn)泡沫的前車之鑒拉響了宏觀經(jīng)濟(jì)的警笛，如果我們不能有效控制房地產(chǎn)的局面，拔除爆炸的引擎，同時(shí)避免連帶性的經(jīng)濟(jì)衰退，我國經(jīng)濟(jì)也完全有可能在房地產(chǎn)的陰溝里翻船，政府不能對房地產(chǎn)的危險(xiǎn)趨勢等閑視之。

　　今年四月份國務(wù)院出臺房地產(chǎn)新國十條以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了抑制和反抑制兩種力量的激烈對抗，有專家解讀為房地產(chǎn)進(jìn)入深度博弈階段，是控還是放前景難料。這說明:今年四月開啟的房地產(chǎn)新政，不能重走以往房地產(chǎn)政策的老路，以往房地產(chǎn)政策的調(diào)整充其量是對市場的降溫，因而是隨機(jī)性的，而這一次則不同，政府應(yīng)該設(shè)立這樣的最終目的：徹底解決房地產(chǎn)問題！建虎網(wǎng)www.worldcc.cn

　　一．博弈不能帶來理想的結(jié)果建虎網(wǎng)www.worldcc.cn

　　然而，根據(jù)最新的動(dòng)向分析, 本次調(diào)控要分兩個(gè)階段進(jìn)行，第一階段是抑制投機(jī)，使房地產(chǎn)市場從失控甚至瘋狂狀態(tài)回穩(wěn)到可控狀態(tài)。第二階段則是建立房地產(chǎn)的新秩序——這才是本次調(diào)控的最終目標(biāo)。從這個(gè)意義上說，不能把中央的調(diào)控政策理解為與開發(fā)商的博弈，因?yàn)椴┺牟⒉荒芙鉀Q房地產(chǎn)的深層次問題，況且，博弈的結(jié)果不會有誰能成為最后的贏家。

　　1．開發(fā)商不可能成為贏家，即使政府擔(dān)心投鼠忌器、為避免誤傷國民經(jīng)濟(jì)而放棄調(diào)控，使房價(jià)重新失控，再度飚升，并帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)重新活躍起來，短期的亢奮增長也是不能持久的，開發(fā)商的陽數(shù)已經(jīng)快耗盡了，樓市的再度瘋狂只能引起快速雪崩。幾乎所有的研究和測試都表明：中國房地產(chǎn)市場留給投機(jī)炒作的空間已經(jīng)枯竭，如果再來一次投機(jī)浪潮，用不著政策去打壓，房地產(chǎn)也會出現(xiàn)日本式崩盤，開發(fā)商將首當(dāng)其沖成為最悲慘的失敗者。建虎網(wǎng)www.worldcc.cn

　　2．如果把房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)定位為單純的限制投機(jī)，滿足于房價(jià)的穩(wěn)定，象中房協(xié)的主張那樣，暫緩出臺新的緊縮性調(diào)控政策，也不會帶來理想的結(jié)果。原因是：高高在上的商品房價(jià)格無論是穩(wěn)住還是穩(wěn)不住，都沒有從根本上消除房地產(chǎn)泡沫，穩(wěn)不住肯定會崩盤，穩(wěn)住了照樣會崩盤！因?yàn)樯鐣�資金過度集中在一個(gè)籃子里，太多的人指望著手里的房子掙錢，它在客觀上要求房價(jià)必須上漲，你把房價(jià)穩(wěn)住了，投資人可以耐著性子等一年，但絕不可能長期等下去，超不過兩年，就會出現(xiàn)出貨狂潮，全國要出手的房子有多少？根據(jù)測算，高達(dá)6億平方米！這么多房子要出手會是什么結(jié)果呢？必須有3萬多億的買盤才能原價(jià)吃進(jìn)，到了賣家大逃亡的時(shí)候，到何處尋找如此大的買盤？所以，房價(jià)在高位的長期穩(wěn)定就意味著房地產(chǎn)進(jìn)入了崩盤的倒計(jì)時(shí)！崩盤的那一天正在一分一秒地逼近，誰也擋不住！建虎網(wǎng)www.worldcc.cn

　　3．如果將嚴(yán)厲限制投機(jī)的房地產(chǎn)政策進(jìn)行到底，尤其是盡快出臺房產(chǎn)稅，把投機(jī)者驅(qū)逐出房地產(chǎn)市場，讓房地產(chǎn)真正成為老百姓安居樂業(yè)的凈土。這條讓很多普通百姓寄托著無限希望和遐想的路線，真的能給老百姓帶來幸福天堂嗎？研究表明：那只是一個(gè)美好的愿望，也不會取得預(yù)想的結(jié)果，因?yàn)橄拗仆稒C(jī)會使商品房最大的客戶群離場，而房價(jià)在政策打壓下即使下降20%，也無法和大部分中低收入者的購買力對接，嚴(yán)控政策的直接結(jié)果將是：該走的小鬼可以讓他們走，但該來的神仙卻請不來！商品房成交量將急劇萎縮，并帶動(dòng)上下游企業(yè)進(jìn)入下行通道，國民經(jīng)濟(jì)將不可避免地受到誤傷，連宏觀經(jīng)濟(jì)都保不住了，還能圓中低收入者的住房夢嗎？建虎網(wǎng)www.worldcc.cn

　　4．設(shè)想用保障房的增量來填補(bǔ)商品房成交量下滑帶來的空缺，用保證房的巨額政府投資來提升國民經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)，避免房地產(chǎn)新政誤傷國民經(jīng)濟(jì)，在短期內(nèi)是可以作到“堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)”，但長期下去，卻會因“拆東墻補(bǔ)西墻”而帶來更加嚴(yán)重的后果：地方政府的債務(wù)危機(jī)。由政府包辦占人口大多數(shù)的中低收入者居住需求，就必須使保障房的數(shù)量達(dá)到住宅開發(fā)總面積的50%以上，而如此天量的保障房是政府供應(yīng)不起的，原因是：中國處在世界歷史上最為波瀾壯闊城市化的過程中，西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)對中國不具有意義。發(fā)達(dá)國家城市人口的年增長率不到1%，而中國的許多城市都在5%以上，要想用政府興建的保障房來滿足這部分人的居住需求，僅填平過去的欠帳就需要20億平方米的住宅，而每年的新增需求又有4億 平方米，只有當(dāng)保障房的新建達(dá)到每年6億平方米以上，才能在10年內(nèi)基本滿足全國需求。而在2010年國土部的住宅用地18萬公頃的規(guī)劃中,保障房用地為2.4萬公頃，可建成保障房3億多平方米，相對于過去來說，這個(gè)面積已經(jīng)是天量了，但距離滿足全國需要的最低限的6億平方米還是差了一半。以北京為例，按照北京市住建委負(fù)責(zé)人的說法，保障房的拆遷成本已經(jīng)達(dá)到每平方米4000元左右，而今年上半年，北京住宅用地的供應(yīng)量是1450公頃，若要達(dá)到國務(wù)院所要求的50﹪指標(biāo)，保障房的土地供應(yīng)就應(yīng)該達(dá)到725公頃，按照容積率為2計(jì)算，應(yīng)建1450萬平方米的保障房，全年就應(yīng)該至少是2900萬平方米，僅需要花費(fèi)的拆遷成本就高達(dá)1160億元！大大超過了2009年北京928億元的帳面和494億元的實(shí)際土地出讓收入。也就是說，把土地出讓收入全部搭進(jìn)去，也建不起與商品房平分天下的保障房！這說明：保障房和商品房并重的二元結(jié)構(gòu)是得不到財(cái)務(wù)支撐的，它只能是空中樓閣！建虎網(wǎng)www.worldcc.cn

　　即使如此，根據(jù)目前的進(jìn)度，這個(gè)還差一半的指標(biāo)也不可能完成，保障房的欠賬還在繼續(xù)增加。因此可以肯定：增加保障房的權(quán)重，不能從根本上解決房地產(chǎn)的核心問題。